江苏省省级机关住房公积金购房贷款细则
发布时间: 2012-08-23 浏览次数: 330

 

江苏省省级机关住房公积金购房贷款细则

第一章 总 则
    第一条 为切实做好省级机关职工住房公积金贷款工作,根据国务院《住房公积金管理条例》、《南京市住房公积金管理条例》以及国家、省、市的有关规定,结合省级机关实际情况,制定本细则。
    第二条 省级机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)负责省级机关住房公积金购房贷款(以下简称公积金贷款)的审批和管理工作。
    第三条 资金中心委托工、农、中、建、交、中信、招商七家银行承办职工个人公积金贷款业务,职工可选择七家银行中的任何一家银行的指定的网点申请贷款。受委托银行负责受理借款人贷款申请、贷前调查、资料核查、合同签署、贷款发放、贷后管理等日常工作。
    第四条 在本市行政区域范围内购买自住住房,并按月连续、足额向资金中心缴存住房公积金的职工,可到受委托银行申请公积金贷款。
    购买办公用房、商业用房等非居住用房的,以及购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工,不可以申请公积金贷款。
    借款人或配偶已经办理了公积金贷款的,在其未还清贷款本息之前,任何一方均不能再次申请公积金贷款。
    第五条 任何单位不得阻挠符合条件的职工申请公积金贷款。
    (一)房地产开发企业开发商品住房、经济适用住房的,售房单位须与资金中心签订《省级机关住房公积金贷款按揭协议书》。
    (二)各单位应当按《住房公积金管理条例》的规定为职工按时、足额、连续缴存住房公积金,以保证职工顺利进行公积金贷款。
    第二章 贷款条件
    第六条 申请贷款须具备下列条件:
    (一)借款人必须是购房者本人,具有完全民事行为能力。申请贷款前借款人单位和本人须办理住房公积金开户手续,并且连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,其个人和单位住房公积金账户处于正常状态;
    (二)具有南京市城镇常住户口; 外地户口的需提供户口簿和出具南京市公安机关下发的《暂住证》;
    (三)具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买商品房的,在买卖契约签订后一年之内;购买二手房的,在买卖契约签订后半年之内;
    (四)具有良好的个人信用,稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;
    (五)购买商品房的,首付款比例不得少于购房总价的30%;购买二手房的,首付款比例不得少于购房总价的40%。且购房总金额=首付款金额+贷款金额(公积金+商业性);
    (六)借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押,并出具能够在处分抵押物时自行安置承诺书。
第三章 贷款申请资料
第七条 借款人申请贷款应提供以下资料:
    (一)本人及配偶身份证原件、户口簿、暂住证原件;
    (二)盖有公积金交缴银行专用章的缴存证明、结婚证(婚姻状况证明);
    (三)购买住房的相关文件:
    1、购买商品房、经济适用房的,需提供经南京市房地产管理部门鉴证的《商品房买卖契约》正本原件。
    2、购买二手房的,提供合法有效的《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件;《房屋所有权证》与《国有土地使用证》地址不符的,提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排(变更)证明单》。
    (四)购买商品房的,具有售房单位出具的不少于购房总价30%的首付款证明;购买二手房的,提供售房人(单位)出具的不少于购房总价40%的首付款证明。
    (五)借款人配偶为军官的,提供军队统一颁发的有效证件及部队服现役证明。
    第四章 贷款担保、公证
    第八条 贷款担保
    (一) 担保方式
    目前限选择抵押担保方式
    1、抵押范围
    (1)用借款人所购房产抵押的,开发商须与资金中心签订《省级机关住房公积金贷款按揭协议书》。
    (2)银行认为对借款人用所购房产作抵押需要评估的,应由资金中心认可的评估机构进行评估后,方可办理抵押。
    2、抵押合同签订
借款人及共有产权人须与受委托银行签订《房地产抵押合同》,抵押行为须按照《房地产抵押合同》实行。
    3、抵押率
购买商品房的,为房产总价的70%;购买二手房的,为购房总价或评估价(二者取低)的60%。
    4、购买商品房的,采取售房单位和资金中心认可的担保机构阶段性担保加所购买自住住房抵押的担保方式。所购住房须已领取合法有效的《商品房预售许可证》。在取得《房屋他项权证》并交受委托银行执管前,由售房单位和资金中心认可的担保机构实行短期担保。
    5、购买二手房的,由资金中心认可的担保机构短期担保加所购买自住住房抵押担保。房屋买卖双方须与担保机构签订《担保合同》,担保机构须在《借款合同》上加盖公章。
    第九条 贷款公证  
 有下列情形之一的,须按要求进行公证:
    (一)借款人为单身或未能提供有效婚姻证明的,须对借款人的婚姻状况进行公证;
    (二) 二手房卖方非产权人的,须对产权人委托他人买卖房产的授权委托书进行公证;
    (三)二手房产权人为未成年人或共有权人为未成年人的,须对未成年人的监护人的身份进行公证;
    (四) 二手房卖方有共有权人的,须对共有权人共同指定的收款账户的确认书进行公证;
    (五) 因借款人死亡,需要变更产权人时,须对遗产分割协议书进行公证,有司法文书的除外;
    (六) 增加(减少)共有权人的,须对房屋买卖协议或赠与协议进行公证;
    (七) 资金中心认为需要公证的其他情形。
    公证行为按照《中华人民共和国公证暂行条例》和公证后的法律文书实行。
    第五章 贷款额度、期限、利率
    第十条 贷款额度
    (一)个人贷款最高限额(现行为15万元),夫妻双方均缴存公积金的职工贷款最高限额为个人贷款最高限额的两倍;
    (二)购买商品房的,不超过购房总价的70%;购买二手房的,不超过购房总价或评估价(二者取低)的60%。二手房交易价格认定,以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》原件上填写的价格对比,取其价格低者作为房屋的成交价格;
    (三)距离法定退休年龄10年以内的职工,每接近退休年龄1年(超过6个月按1年计),贷款额度减少1万元。
    第十一条 贷款期限 
    (一)在法定退休年龄范围内每月还本付息额在月收入20%以上、80%以下,贷款期限最长不得超过30年(二手房不超过20年);
    (二)省级机关、事业单位处以上(含处级)或具有高级专业技术职务的女干部,凭单位人事部门出具的任职证明,可延长到60岁。
    第十二条 贷款利率 
    按中国人民银行相关规定实行:一年期贷款实行到期一次性还本付息,贷款期限内利率不做调整,实行合同利率;一年期以上公积金贷款采取每年确定利率的方法,遇中国人民银行利率调整,新办理的贷款按新利率实行;已经办理过的贷款,于次年1月1日起,按相应利率档次实行新的利率。
    第六章 贷款程序
    第十三条 贷款程序:
    (一)借款人到贷款银行(工、农、中、建、交、中信、招商)指定的网点办理贷款手续;
(二)借款人凭买卖契约、身份证、职工公积金缴交证明以及首付款收据(购商品房、公有住房、集资建房、经济适用房为30%,二手房为40%)等向贷款银行提出申请;
    (三)贷款银行查询借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况,审核借款人提供的贷款资料,计算实际可贷额度,商定贷款期限以及还款方式,发放“一本式”贷款文本;
    (四)借款人正确填写相关材料(委托他人填写的不得另外加收费用),到售房单位加盖担保章,足额并付清首付款,在 《补充付款说明》加盖售房单位公章后,将手续交贷款银行;
    (五)贷款银行将初审后的有关材料以电子文档传送到资金中心终审;
    (六)贷款银行与借款人根据所确定的担保方式办理相关的公证、抵押担保、自愿办理保险手续;
    (七)借款人将抵押权凭证交贷款银行执管,并在贷款银行开设“还款帐户”用于归还贷款;
    (八)贷款银行以转帐方式将借款人的贷款划入售房单位(担保企业)帐户。
    第七章 贷款偿还
    第十四条 借款人可自由选择等额本息、等额本金还款方式;还款方式一经选定,在合同履行期限内原则上不得变更。
    贷款期限为一年的,实行到期一次性还本付息,利随本清;贷款期限在一年以上的,实行按期归还贷款本息,借款人从贷款的次月开始,于每月15日前将应还贷款本息存入还款账户中。
    第十五条 提取住房公积金归还住房贷款,须先还公积金贷款,公积金贷款全部还清后才能用于偿还商业性贷款;当年还清公积金贷款有余额的,可用于归还商业性住房贷款。
    第十六条 提前还款
    (一)提前归还贷款的,需提前5个有效工作日向受委托银行提出书面申请,填写《提前还款申请书》,经审核同意后,可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。贷款期限为一年的,如需提前还款,必须一次性还清贷款本息;
    (二)借款人提前偿还部分贷款本金或全部贷款本息的,不收取违约金,但按照借款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。
    第十七条 借款人与受委托银行结清全部贷款本息后,凭银行出具的《注销抵押申请书》到原房地产抵押登记机关办理住房抵押注销手续。
    第十八条 逾期处罚。中国人民银行规定,住房公积金个人贷款的罚息利率为:在同期贷款利率水平上加收30%—50%。本中心暂按30%利率办理。
第八章 银行业务操作
    第十九条 受委托银行对符合条件的借款人应优先提供公积金贷款,并一次性告知借款人需要提交的文件和资料。
    第二十条 贷款受理
(一)贷前调查。受委托银行依据《委托贷款协议书》和住房公积金贷款工作规范,建立与借款人的面谈制度,对借款人的身份、还款能力和个人信用、公积金缴存情况、交易的真实性、合法性、房屋的完好性、权利状况等逐笔进行贷前调查;
    (二)资料审查。受委托银行审阅借款人提供的借款资料,根据借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况,计算实际可贷额度,商定贷款期限以及还款方式;
    (三)引导签订。资料审查合格后,受委托银行信贷人员引导借款人、借款人配偶、其他共有产权人在《贷款文本》和《借款合同》的相应位置按照本人的意愿签字,将审查后的有关材料以电子文档传送到资金中心审批。
    第二十一条 贷款发放
资金中心审批同意后签订《借款合同》,受委托银行按不同方式发放贷款:
    (一)购买商品房、经济适用房的,受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入售房单位账户;
    (二)购买二手房的,受委托银行以转账方式将借款人的贷款划入担保企业账户。
    第二十二条 借款人按要求提交文件资料后,受委托银行在7个工作日内完成审核并将贷款资料以电子文档传送到资金中心审批;资金中心在3个工作日内办理完贷款手续并放款。
    第二十三条 受委托银行应根据《委托贷款协议书》中的约定,制订逾期贷款催收工作计划。公积金贷款自逾期发生之日起,受委托银行负责催收,催收应采取电话催收、发送逾期催收通知书、上门催收等方式,直至司法介入处分抵押物。
    第二十四条 违约处理 
    借款人有下列情形之一的,受委托银行应根据《委托贷款协议书》及《借款合同》的约定,依法提前收回公积金贷款,并追究借款人的违约责任:
    (一)借款人未按专款专用的规定使用公积金贷款的;
    (二)未经资金中心同意,借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与或重复抵押的;
    (三)借款人所设定抵押的房产遇拆迁,借款人未事先通知受委托银行,并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的;
    (四)借款人拒绝或阻挠受委托银行对公积金贷款使用情况进行监督检查的;
    (五)借款人与其他法人或经济组织签订有损资金中心权益的合同或协议的;
    (六)担保人违反《担保合同》、丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款,而担保人、借款人未按要求落实新保证或新抵押的。
    第二十五条 受委托银行按照《委托贷款协议书》的约定和住房公积金贷款工作规范的要求,进行电子文档扫描、申贷数据录入、房屋权证的监管、抵押物处分等各项贷后管理工作。
    第九章 贷款监管
    第二十六条 资金中心实行初审、终审二级贷款审批制。

第二十七条 资金中心自接到受委托银行电子文档上传的贷款资料后,3日内作出是否准予贷款的决定,并通知银行。
   
第二十八条 资金中心对受委托银行建立检查考核制度。定期分析贷款回收和逾期情况,制订重点回收目标。根据《委托贷款协议书》确定的各项指标和奖惩条款对受委托银行进行监督、检查和考核。
   
第二十九条 资金中心负责公积金贷款的行政执法。
   
第十章  附 则
   
第三十条 本细则由资金中心组织实施,并负责说明。本细则条款遇国家政策调整相应调整。
   
第三十一条 住房公积金委托支取还贷细则,另行规定。
   
第三十二条 本细则从下发之日起实行。

                                                                                                                                       

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